通榆县人民政府关于印发

　　通榆县物业管理暂行办法的通知

通政发〔2011〕33号

各乡镇人民政府，各国营畜牧（林）场，县政府各部门、各直属机构：

　　经县政府同意，现将《通榆县物业管理暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。

通榆县人民政府

2011年12月31日

   （此件公开发布）

通榆县物业管理暂行办法　　

第一章 总则　　

    第一条 为了规范物业管理服务行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院颁发的《物业管理条例》和《吉林省物业管理办法》等有关法律、法规，结合本县实际，制定本办法。

　　第二条 本县行政区域内的物业管理活动适用本办法。本办法所称物业管理，是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人，由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和生活秩序的活动。

　　第三条 县住房和城乡建设局是物业管理的行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第四条 社区居民委员会应将物业管理纳入社区工作的重要内容，在县住房和城乡建设局的指导下，对各自区域内物业管理工作进行组织、协调和监督。

　　第五条 新建成的居住小区经业主同意应当选择有资质的物业服务企业开展专业化物业管理工作；原有的居住小区、非住宅房屋应当逐步推行有资质的物业服务企业开展物业管理工作。　

第二章 业主及业主大会

    第六条 房屋所有权人为业主（含未办理房屋权属证书的合法买受人）。业主在物业管理活动中，享有下列权利和义务。

　　（一）权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。

　　（二）义务：（1）遵守管理规约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。

　　第七条 物业管理区域由物业行政主管部门会同社区居民委员会根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。新住宅区，包括分期建设或两个以上开发单位建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备为一个物业管理区域；旧住宅区与周边原有住宅或新建住宅房屋相毗连的，经相关业主同意加以整治可划分为一个物业管理区域。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　第八条 一个物业管理区域的全体业主组成业主大会，业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会委员人数按业主人数三分之一的比例确定，且组成人数至少为五人以上单数。业主大会、业主委员会必须执行《业主大会规程》的规定，履行职责，行使权利和义务。

　　第九条 业主委员会的职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同；

　　（四）监督业主公约的实施；

　　（五）业主大会赋予的其他职责。

　　第十条 新建住宅小区入住率达到60%及以上时（包括旧住宅区），由物业行政主管部门指导，物业所在地社区居委会负责组织召开业主大会，并选举产生业主委员会。入住率达不到60%且经全体业主一致同意，决定不召开业主大会的，由业主共同履行业主委员会职责。

　　第十一条 业主大会因故不能召开，无人实施物业管理，严重影响业主生活的，县物业行政主管部门或者物业所在地社区居委会可依照本办法的规定组织业主自治；也可以在多数业主同意的情况下，临时委托物业服务企业或其他管理人实施物业管理，费用由受益人承担。

第三章 前期物业管理

    第十二条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位按有关规定选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同，到物业主管部门备案并办理有关手续。

　　第十三条 建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。开发建设单位不能自行组织开展物业管理活动。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第十四条 前期物业服务合同约定时间不许超过三年，期限未满，业主大会已按规定选聘物业服务企业，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。若业主大会继续选聘实施前期物业管理的原物业服务企业，须重新签订物业服务合同。

　　第十五条 规划设计新建住宅物业时，必须按规定设置物业管理用房和其它配套的共用服务设施设备。建设单位要按照物业管理区域建筑总面积的千分之四配置物业管理用房，不足一百平方米的按一百平方米配置。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第十六条 工程竣工时，按规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足规定标准的，建设单位要按规定标准以现有房屋补足，否则工程不予验收。因分期建设等原因，建设单位暂未按规定提供物业用房时，要向物业服务企业提供物业管理临时用房，并向物业主管部门提交物业管理用房承诺书，限期提供。

　　第十七条 建设单位在申请办理《商品房销（预）售许可证》时，要提供前期物业服务企业中标或协议选聘的备案证明，并提交物业管理用房的位置、面积等相关材料。在销售物业时，要向买受人明示前期物业服务内容、服务质量和收费标准。

　第十八条 建设单位、物业服务企业、业主委员会应按规定做好有关物业材料的交接工作。　　

第四章 物业服务企业和物业管理服务

　　第十九条 物业服务企业从事物业管理活动必须经物业行政主管部门和工商行政管理机关批准，取得物业服务企业资质证书和工商营业执照，未经批准不得从事物业管理活动。物业服务企业应配备相应的专业技术人员和服务人员，物业服务人员应持证上岗。

　　第二十条 物业服务企业的权利和义务：

　　（一）按照招标公告参与投标实施物业管理活动；

　　（二）按照委托管理合同要求，制定住宅区物业管理方案及措施；

　　（三）依据委托管理合同和规定标准收取服务费；

　　（四）按照委托管理合同约定的服务内容实施物业管理；

　　（五）接受业主委员会和业主的监督；

　　（六）接受物业行政主管部门的监督检查。

　　（七）法律、法规规定的其他事项。

　　第二十一条 物业服务企业或其他管理人应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业或其他管理人在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业或其他管理人雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第二十二条 物业服务企业或其他管理人在接到有关部门停水、停电通知后，应及时通知业主或物业使用人。

　　第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业或其他管理人接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第二十四条 物业服务企业资质证书实行年检制度。县物业行政主管部门负责物业服务企业三级资质证书的审核、发放和年检工作。凡进入本县实施物业管理的企业必须向物业所在地行政主管部门审核备案，经批准后方可从事物业管理服务活动；物业服务企业资质证书年检时，县物业行政主管部门要征求服务小区居民和业主的意见。服务小区居民和业主满意率在百分之七十以上的，准予年检；低于百分之七十的，吊销物业服务企业资质证书，该物业服务企业在一年内不得从事物业管理活动。

　　第二十五条 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。发现有转让或变相转让物业服务企业资质证书的，物业行政主管部门责令缴回资质证书，该物业服务企业在三年内不得重新取得资质证书并从事物业管理活动。

　　第二十六条 物业服务企业被注销资质或禁止、退出从事物业管理活动的，由业主委员会在物业服务企业被注销资质或禁止、退出从事物业管理活动之日起三十日内与该企业解除原物业服务合同，并组织召开业主大会另行选聘物业服务企业或实行自治管理。

　　第二十七条 物业服务企业或其他管理人因故选择退出物业管理服务时，应当在退出前三十日内用公告方式书面告知业主和物业行政主管部门。经物业行政主管部门批准后方可退出物业管理服务。

　　第二十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当在签订之日起三十日内报物业行政主管部门备案，物业行政主管部门要按合同内容定期对物业服务企业进行检查。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第二十九条 物业管理服务的基本要求：

　　（一）物业服务企业应制定日常管理制度；

　　（二）按规定签订物业管理服务合同；

　　（三）物业管理人员应持有物业管理上岗证书；

　　（四）物业服务应设立服务中心，实行服务接待，公示服务热线电话；

　　（五）每年与业主做有效沟通；

　　（六）建立档案管理制度（物业竣工档案、设备管理档案、业主资料档案等）；

　　（七）建立收费公开制度，按合同约定公布收费标准和收费情况；

　　（八）按规定合理使用专项维修资金

　　第三十条 按照住宅小区配套设施和具备物业管理的条件，物业管理服务内容确定为：

　　（一）房屋共用部位、设施设备的维修养护；

　  （二）电梯、二次供水；

　　（三）秩序维护及车辆管理；

　　（四）环境卫生保洁；绿化管理及养护。

　　第三十一条 物业管理服务收费。住宅物业服务收费原则上实行政府指导价，也可以由受让双方根据政府指导价协商确定服务价格。实行政府指导价要按照《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》的规定，结合本地实际，在上浮10%、下浮30%的幅度内确定当地的住宅小区物业服务指导价格；非住宅物业服务收费实行市场调节价，即由当地价格主管部门会同物业行政主管部门按照《吉林省物业服务收费管理实施细则》的规定，制定当地的非住宅小区物业管理服务价格。住宅和非住宅物业服务收费价格须经当地价格主管部门和物业行政主管部门批准并备案。

　　第三十二条 物业服务费由物业服务企业或其他管理人按合同约定向业主收取.物业服务费原则上按月缴纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

　　第三十三条 业主或物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主或物业使用人违反物业服务合同的约定逾期不缴纳物业服务费用，物业服务企业或其他管理人应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业或其他管理人可以依法追缴。

　　第三十四条 原有住宅已建成交付使用且部门或开发建设单位等其他管理人自管物业的，要自本办法发布之日起三十日内，由自管物业的部门或开发建设单位等其他管理人到县物业行政主管部门办理物业自管手续；新建住宅物业小区，在竣工验收前，开发建设单位必须携带与物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同办理验收手续，否则该工程不予验收。

　　第三十五条 原有住宅物业由业主自治管理或部门、开发建设单位等其他管理人自行管理的，其物业管理服务的基本要求和物业管理服务的内容要符合第二十九条“物业管理服务的基本要求”和第三十条“物业管理服务内容”的规定。

　　第三十六条 物业行政主管部门的主要职责：

　　（一）对全县物业管理活动进行检查、监督和指导；

　　（二）核发物业服务企业资质证书并进行年检；

　　（三）建立并实行物业服务企业信用档案管理制度；

　　（四）监督检查物业服务企业或其他管理人（包括业主自治管理或部门、开发建设单位自行管理）管理物业的管理服务内容及达到的效果；

　　（五）对物业服务企业或其他管理人等实施物业管理的成员进行物业管理法律及相关知识的培训；

　　（六）监督检查从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书；

　　（七）协调业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、建设单位之间因物业服务发生的争议。

第五章 物业的使用与维护

    第三十七条  物业服务企业或其他管理人应当对业主或物业使用人的装饰装修活动进行监督。已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修，在晚18:30至早8:30和上午11:30至下午13:30两个时段内应停止装修，不得干扰周围居民生活；新建住宅，原则上准予业主或物业使用人三个月的装修期；装饰装修房屋时，要事先告知物业服务企业或其他管理人，物业服务企业或其他管理人应把装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人。业主或物业使用人因装修损坏楼梯间、楼梯墙面、台阶、栏杆等共用部位的，由业主或物业使用人负责修复或赔偿。

　　第三十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业或其他管理人；物业服务企业或其他管理人确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第三十九条 任何单位或个人因某种利益确需临时占用、挖掘道路、场地等共用部位的，应当征得业主委员会或物业服务企业、其他管理人的同意。业主、物业服务企业或其他管理人应当督促当事人将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第四十条 业主、物业服务企业或其他管理人与各专业管理部门之间物业维护的职责分工，按物业服务合同约定的职责分工规定执行。

　　第四十一条 物业服务企业或其他管理人受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托，维修、养护相关设施设备以及代收有关费用的，委托人应当支付相关费用。但不得向业主或物业使用人收取。

　　第四十二条 物业服务企业接受委托对设施设备进行管理的，在退出该物业管理区域办理交接手续时，应保证设施设备的正常使用。

　　第四十三条 物业服务企业或其他管理人实施物业管理后，开发建设单位要继续按照国家规定的保修范围，在保修期限内承担物业管理区域内工程质量保修责任。

　　第四十四条 物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，相邻业主、使用人应承担修复或赔偿责任。

第六章 物业保修金和物业专项维修资金

    第四十五条 开发建设单位在办理用于销售的新建住宅权属初始登记手续时，应当一次性向县物业行政主管部门交纳物业管理区域内建筑安装工程总造价2%的物业保修金。物业行政主管部门要把保修金存入指定银行，作为物业保修期内维修费用的保证。

　　第四十六条 物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第四十七条 符合《住宅专项维修资金管理办法》规定的新建房屋（含商品用房、经济适用房、集资建房、棚改回迁房、廉租住房）出售时，购房者须按购房款2.5%的比例向售房单位或开发建设单位交纳物业专项维修资金，售房单位或开发建设单位代收后统一交存县物业行政主管部门。未出售住宅的物业专项维修资金，首先由建设单位垫付，待住房出售时，按售房款2.5%的比例向业主收取。

　　第四十八条 原有住宅区已经实行物业管理，未建立住宅共用部位及共用设施设备物业专项维修资金的，房屋共用部位和共用设施设备发生的大修、中修、更新费用，由业主按拥有的建筑面积比例承担，由该住宅区业主或业主委员会协同物业服务企业或其他管理人代收代缴。对没有开展物业管理的楼房，由物业行政主管部门会同社区居民委员会，经征得该楼房业主或业主大会的同意，帮助该楼房建立业主自治管理或选聘物业服务企业以及其他管理人实施物业管理。

　　第四十九条 新建的住宅区，开发建设单位未按规定收取物业专项维修资金的，物业行政主管部门不得办理《房屋销（预）售许可证》，产权登记部门不得确权发证。

　　第五十条 物业专项维修资金由物业行政主管部门集中管理，实行专户存储，专款专用。物业专项维修资金的存储利息转入本金滚存使用。物业专项维修资金的使用由业主委员会和物业服务企业或其他管理人申报，物业行政主管部门审批划拨后方可使用。

　　第五十一条 任何单位和个人不得将物业专项维修资金出借，不得用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

　　第五十二条 业主分户帐内物业专项维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主应当续交物业专项维修资金。续交办法由业主大会和物业行政主管部门协商决定。

　　第五十三条 业主转让物业时，交易双方对物业专项维修资金有约定的，从其约定；没有约定的，物业专项维修资金剩余部分直接过户给物业买受人。

　　第五十四条 物业灭失的，物业专项维修资金的剩余部分应当返还给业主。

　　第五十五条 物业专项维修资金的交存、使用、管理工作由县物业行政主管部门负责。县物业行政主管部门要严格按照《住宅物业专项维修资金管理办法》的有关规定执行。

第七章 法律责任

　　第五十六条 对违反本《暂行办法》规定的行为，国务院《物业管理条例》和《吉林省物业管理办法》已有处罚规定的从其规定，没有处罚规定的，由物业行政主管部门依据相关法律、法规的规定予以处罚。

　　第五十七条 物业行政主管部门或其它有关行政管理部门及其工作人员，不依法履行监管职责，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由纪检监察部门依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第五十八条 物业服务企业或其他管理人未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第五十九条 物业服务企业或其他管理人无顾单方终止合同，给业主造成损失的，由物业服务企业或其他管理人负责赔偿，并承担相应的法律责任。

　　第六十条 业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人、建设单位之间因物业服务发生争议的，由县物业行政主管部门协调解决。不愿和解、调解或和解、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第八章 附则　

　　第六十一条 本办法由县住房和城乡建设局负责解释。

　　第六十二条 本办法自公布之日起施行。